Промяна на предназначението на сграда или помещение от нея

Когато стартирате или развивате бизнеса си, е важно да разполагате с подходящо място, където да го базирате. Предназначението на имотите е един от факторите, който определя дали те са подходящи за Вашата дейност. Това е така, защото всеки имот трябва да се ползва по предназначението му, определено с подробния устройствен план (ПУП).

Съобразно предназначението си, имотите се делят на жилищни, производствени, курортни, вилни, обществено-обслужващи и такива със смесено предназначение. Ако разполагате с даден имот и искате да го използвате за различно предназначение от посоченото в неговия ПУП, е нужно да преминете процедура по промяна на предназначението и да изготвите нов подробен устройствен план.  Преустройтвото и промяната на предназначението трябва да стават при условията и реда на Закона за устройството на територията (ЗУТ).

Промяна на предназначението на сграда

Ако искате да преустроите сграда, която в предходен период е била с жилищни функции (къща) или обществено-обслужващи функции (например училище), в такава за производствени цели например, е нужно да се изготви проект за изменение на действащия ПУП. За целта трябва да се подаде искане за разрешение за изработване на проект за подробен устройствен план. Разрешението се дава в едномесечен срок със заповед на кмета на общината по предложение на главния архитект.

Ако сградата се намира в жилищна зона, когато преустройството е свързано с масов достъп на външни лица и наднормено за зоната шумово и друго замърсяване, освен спазване на техническите изисквания и нормите за безопасност, е необходимо и изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици и носители на ограничени вещни права в съседни поземлени имоти.

Промяна на предназначението на самостоятелен обект в жилищна сграда с режим на етажна собственост

Промяна на предназначението на жилищно помещение
Ако искате да преустроите жилищно помещение от жилищна сграда в магазин/заведение/кабинет/офис и други, които предполагат достъп на външни лица, можете да го направите, ако помещението е на полуподземния или на първия етаж. Ако искате да преустройвате помещение на друг етаж, това може да се постигне само на базата на решение на общото събрание на собствениците на жилища.

За да можете да преустройвате, е нужно да изготвите инвестиционен проект, който да отговаря на редица изисквания. Проектът трябва да е съобразен със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания. Това се удостоверява чрез съгласието на експлоатационните дружества – РЗИ, Пожарната, ВиК и електроразпределение. В допълнение, трябва да разполагате с мотивирано становище на инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност, което доказва, че не се увеличават натоварванията и не се изменя конструкцията на сградата. В случай, че за преустройството се налага изменяне на конструкцията или увеличаване на натоварванията, е нужно към проекта за преустройство да се представи и конструктивна част. Не на последно място, всички собственици на жилища около това помещение трябва да са предоставили нотариално заверено писмено съгласие за преустройството.

Промяна на предназначението на нежилищно помещение
Ако искате да преустроите и да смените предназначението на обект в жилищна сграда, който досега е бил използван за нежилищни нужди (напр. магазин, офис), не се налага съгласието на собствениците в етажната собственост. В този случай такова съгласие ще се изисква само, ако се допуска наднормено шумово и друго замърсяване, или се изменят общи части и помещения от сградите.

Кога още е нужно изработването на подробен устройствен план (ПУП)?
Освен при промяна на предназначението на имот, изготвянето на ПУП се налага най-вече при:

  • Урегулиране на имоти, които не са били урегулирани с предишен ПУП;
  • Промяна на граници и други изменения на урегулиран имот;
  • Промяна на начина на застрояване на урегулиран имот.